Analýza historického vývoje realitního trhu rezidenčního bydlení v ČR od roku 2005, aktuální stav a predikce vývoje v souvislostech. 

Aktuální situace na trhu rezidenčního bydlení 

Realitní trh se neustále velmi dynamicky mění. 

Období růstu střídá období poklesů, jak cen nemovitostí, tak zájmu, nabídky i poptávky. Realitní trh zná období, kdy trhu vládnou prodávající (růstový trh), tak i období, kterému vládnou kupující (klesající trh). Změny na trhu mají své jasné zákonitosti a souvisí s mnoha faktory spojených s celkovou ekonomickou situací společnosti a náladou na trhu. Také i zde, stejně jako v přírodě platí základní principy rovnováhy. Pokud je tato rovnováha narušena a narušení trvá delší čas, dochází k nestandardním situacím. Jak se zdá, právě nyní, po mnoha letech růstu se nacházíme na vrcholu ekonomického cyklu. Opět se po mnoha letech trh mění a opět po deseti letech nastupuje trh kupujících. 

 Faktory, které mají vliv na současnou situaci na trhu: 

- Stoupá počet nabídek na trhu. 

- Ceny nemovitostí jsou nadhodnocené (nafouklá realitní bublina). 

- Hypotéční sazby stoupají do astronomických výšin - aktuálně 5,71% - Hypotéky se díky pravidlům ČNB stávají méně dostupné pro čím dál větší skupinu lidí. 

 - Ekonomickou situaci rodin ohrožuje energetická krize. 

 - Negativní náladu a obavy z budoucnosti vzbuzuje válka na Ukrajině. 

 - Je více než pravděpodobné, že v následujícím období se na trh dostanou další nemovitosti majitelů, kteří po refinancování svých hypoték zjistí, že si takovou nemovitost již dále nemohou dovolit, a to i v souvislosti s vyšší cenou energií, kterou budou muset nevyhnutelně hradit.

Všechny tyto fundamenty jsou negativní a v součtu mají jasný negativní dopad na chování kupujících, stejně jako měla podobný dopad ekonomická krize v roce 2008. Jedná se bohužel o smrtící koktejl, kdy se sešlo tolik negativních věcí najednou, že to lidé jen stěží mohou přejít. Lidé prostě cítí, že přichází doba nejistoty, doba "utahování opasků". Zájemců o koupi nemovitostí již nyní výrazně ubylo, oproti letům předchozím a poptávka je díky tomu výrazně slabší, než byla v roce 2021 a letech předchozích. Součet všech uvedených věcí v podstatě jasně způsobil úplný obrat na trhu poptávky. 

 V roce 2021 byla poptávka tvořena třemi základními skupinami zájemců: 

 1) Drobní investoři - kteří si za život našetřili 2-3 milióny, k tomu si vzali 2-3 mil. hypotéku a koupili si svou první investiční nemovitost. Nájemné, které byt generoval, zaplatilo splátku hypotéky a tito lidé byli spokojeni. S úrokovou sazbou hypotéky 2% to dávalo smysl. Tato skupina zájemců na trhu aktuálně vůbec není, protože s úrokovou sazbou 6% nepokryje vybrané nájemné ani z daleka splátku hypotéky a to většině těchto lidí nedává smysl, protože by hypotéku museli doplácet z rodinného rozpočtu. Tato skupina tvořila 40% celkové poptávky. 2) Uložení vlastních prostředků - další skupinou byli lidé, kteří ukládali své volné finanční prostředky do nemovitostí a nepotřebovali k tomu hypotéku. Tato skupina tvořila 30% celkové poptávky. Tato skupina zájemců již ví, že je zde nafouklá realitní bublina a nyní budou vyčkávat, kam se ceny pohnou. 

3) Vlastní bydlení - lidé, kteří koupili nemovitost pro vlastní bydlení. Tato skupina tvořila 30% celkové poptávky. Tato skupina je na trhu jen v omezeném množství, protože stejně jako investoři, bude jich část vyčkávat a spekulovat na snižování cen. Část zájemců bude kupovat i za těchto podmínek, ale bude to jen velmi omezené množství zájemců s volnou hotovostí.   

Dá se tedy říci, že poptávka oproti předchozím létům je sotva na 20% původních hodnot a to se na trhu nyní velmi projevuje. I v nemovitostech platí odvěké pravidlo o rovnováze trhu nabídky a poptávky. Všichni víme, že tam kde není poptávka je i nižší cena. 

Historický vývoj realitního trhu v kostce 

Dá se říct, že z historického hlediska bylo období let 1993 až 2008 trhem růstovým. Tomuto trhu vládli prodávající, kteří určovali ceny a mohli si vybírat. V roce 2008 byla v USA spuštěna celosvětová ekonomická krize, která způsobila bezprecedentní situaci, kterou si do té doby nikdo nedokázal představit. Došlo k výraznému omezení poptávky, lidé začali šetřit a začali se bát budoucnosti. Ceny začaly padat a trhu začali vládnout kupující. Toto období trvalo až do roku 2012, kdy ceny a poptávka opět začaly stoupat a z trhu kupujících, se stal opět trh prodávajících. Tato situace trvala až do začátku roku 2022, kdy došlo opět k obratu díky zmíněným fundamentům. Jedná se o běžné ekonomické cykly, které se odehrávají v celých ekonomikách po celém světě, tak i v jednotlivých odvětvích. Právě nyní se nacházíme na vrcholu jednoho takového cyklu. Této aktuální situaci předcházelo deset let bezprecedentního, a především v posledních letech nepřirozeného růstu cen nemovitostí. Jak jsem již zmiňoval i v přírodě i v ekonomice platí základní principy rovnováhy a pokud je dlouhodobě rovnováha narušena, tak bublina splaskne. V přírodě se tento jev projevuje například v oblasti globálního oteplování, kdy nepřirozenými vlivy člověka na planetu, dochází ke globálnímu oteplování a pokud něco nezměníme, jednou se stane planeta neobyvatelná, bublina praskne. 

To samé platí na realitním trhu. Existuje totiž přímá souvislost mezi růstem cen nemovitostí a růstem příjmů lidí, kteří tyto nemovitosti kupující. Pokud dlouhodobě rostou ceny nemovitostí výrazně rychleji než příjmy lidí a celkové ekonomiky, začnou se rozevírat nůžky a nafukovat bublina. Lidé se stanou nekoupě schopní, protože jejich příjmy nedostačují na výši kupních cen, protože ty rostly více než jejich příjmy, aktuálně více než deset let. Když se tato bublina nafoukne a přijdou negativní vlivy (viz. současné fundamenty vliv na trh) bublina splaskne. A to se právě nyní děje, stejně jako se tato situace stala v roce 2008. 

 Historický vývoj realitního trhu v cyklech 

2006-2008 Výrazný růst cen proti průměrné mzdě - nafukování bubliny = nepřirozený růst cen 

2008 Změna na trhu - nastoupil trh kupujících 

2008-2011 Splaskávání bubliny - postupné snižování cen 2012 Změna na trhu - nastoupil trh prodávajících 2012-2016 Přirozený růst cen nemovitostí odpovídající růstu mezd = Vyvážený trh 

2016-2019 Výrazný růst cen proti průměrné mzdě (nafukování bubliny) 

2019 Měla přijít krize a korekce, ale krize to vybrala v zatáčce a místo toho podpořila panika lidí bojících se o své úspory v době Covidu další nepřirozený růst cen nemovitostí - nůžky se ještě více rozevřely. 

2022 Změna trhu - nastupuje trh kupujících 

Závěr 

Aktuálně jsou všechny fundamenty, které mají vliv na realitní trh negativní. Není tedy možné se domnívat, že ceny porostou. Není proto jediný důvod. Domnívám se, že nás čeká velmi podobný scénář, jako v krizi 2008. Očekávám cca dva roky mírného poklesu cen, abychom se v roce 2025 opět vrátili k pozvolnému růstu. V meziobdobí dojde ke zklidnění trhu, postupnému růstu mezd, a tím se opět k sobě přiblíží reálná cena a průměrná mzda - splaskne bublina a bydlení se stane opět dostupnější. Dojde k rovnováze na trhu. 

Vypracoval kolega Jiří ŠIMON, děkuji za umožnění sdílení na mém blogu:

Níže najdete graf vývoje cen nemovitostí v souvislosti s HDP a průměrnou mzdou. Zde je naznačena budoucí predikce vývoje realitního trhu. Jde pouze o jednu z možností a samozřejmě se může situace změnit budoucími událostmi.